1. Công chứng hợp đồng đặt cọc là gì?
Đặt cọc là quá trình một bên (sau đây gọi là “bên đặt cọc”) giao một số tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (gọi chung là “tài sản đặt cọc”) cho bên kia (sau đây gọi là “bên nhận đặt cọc”) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo thực hiện hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc, theo quy định của Bộ luật dân sự, phải được thực hiện bằng văn bản. Mặc dù không bắt buộc công chứng, tuy nhiên việc công chứng hợp đồng đặt cọc là cách để đảm bảo tính pháp lý của nó.
Theo Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014, văn bản công chứng sẽ có hiệu lực từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi có yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ tùy thân và tài sản liên quan, sau đó chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng hoặc giao dịch.
Theo quy định của Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, các hợp đồng và giao dịch sau khi được công chứng sẽ được xem xét như một loại chứng cứ và không cần phải chứng minh các sự kiện hoặc tình tiết bên trong chúng, trừ khi bị Toà án xác định là vô hiệu.
Tóm lại, công chứng hợp đồng đặt cọc là một thủ tục giúp đảm bảo tính pháp lý của tài sản đặt cọc và đảm bảo tính nội dung, hình thức và tính pháp lý của văn bản.
2. Hợp đồng đặt cọc có cần phải công chứng hay không?
Hiện tại, về các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc, không có quy định cụ thể yêu cầu việc công chứng hoặc chứng thực bắt buộc. Do đó, trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên có quyền lựa chọn liệu họ muốn công chứng hợp đồng hay không.
Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, đặt cọc là quá trình mà bên đặt cọc giao một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác.
Hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu như một loại hợp đồng “dự bị” sẽ dẫn đến việc thực hiện một giao dịch sau này. Trong quá trình này, có ba trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết:
– Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.
– Tài sản đặt cọc được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Trường hợp 2: Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc, thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp 3: Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng sau khi hết thời gian đặt cọc:
– Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
– Hoặc trả một số tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận riêng, khi hợp đồng đặt cọc không được thực hiện, họ sẽ phải tuân theo thỏa thuận đó.
Tóm lại, pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, nên xem xét việc công chứng hợp đồng đặt cọc là một biện pháp hữu ích.
3. Thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc mới nhất
Sau khi chúng ta đã tìm hiểu được câu trả lời cho câu hỏi “hợp đồng đặt cọc có cần phải được công chứng không?” theo hướng dẫn của Luật Công chứng hiện hành, bài viết sẽ tiến hành giải thích chi tiết về quy trình công chứng hợp đồng đặt cọc. Quy trình này bao gồm các bước sau đây:
3.1. Chuẩn bị hồ sơ
– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu do tổ chức hành nghề công chứng cung cấp).
– Giấy tờ cá nhân của người yêu cầu, bao gồm Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hiệu lực, cũng như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (bằng việc đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hoặc bản án/quyết định ly hôn…).
– Giấy tờ liên quan đến tài sản đặt cọc, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc hợp đồng mua bán tài sản.
3.2. Cơ quan thực hiện
– Các bên tham gia vào hợp đồng đặt cọc sẽ phải đến tổ chức hành nghề công chứng, bao gồm văn phòng công chứng và phòng công chứng để tiến hành quá trình công chứng hợp đồng đặt cọc.
3.3. Thời gian và trình tự thực hiện
– Thời gian thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc thường kéo dài từ 2 đến 10 ngày làm việc. Tuy nhiên, thời gian kéo dài đến 10 ngày làm việc chỉ áp dụng trong trường hợp hợp đồng đặt cọc có nội dung phức tạp.
– Nếu đủ điều kiện về hồ sơ và tổ chức hành nghề công chứng không quá tải công việc, việc công chứng hợp đồng đặt cọc có thể được tiến hành ngay trong ngày làm việc, sau khi công chứng viên đã nhận được đủ hồ sơ hợp lệ.
3.4 Chi phí phải nộp
Phí công chứng cho hợp đồng đặt cọc sẽ được xác định dựa trên giá trị của hợp đồng, chính là giá trị của tài sản mà các bên đặt cọc. Mức phí công chứng cần phải thanh toán là:
| STT | Giá trị tiền cọc | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| 2 | Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng | 100.000 |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng | 0,1% số tiền đặt cọc |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng – 3 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% phần tiền cọc vượt quá 1 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% phần tiền cọc vượt quá 3 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% phần tiền cọc vượt quá 5 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% phần tiền cọc vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% phần tiền cọc vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
4. Những điểm cần lưu ý khi ký Hợp đồng đặt cọc
* Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản:
– Xác minh thông tin chủ nhà bằng việc so sánh thông tin trên chứng minh nhân dân với sổ hồng.
– Nếu có thể, đem bản sao sổ hồng lên cơ quan phường hoặc khu phố để kiểm tra thông tin về chủ nhà và tình trạng của bất động sản tại địa phương.
– Tham khảo với Phòng Công chứng để xác minh xem có bất kỳ hạn chế nào đối với công chứng bất động sản trong trường hợp này.
– Kiểm tra các trang bổ sung trên sổ hồng để biết xem bất động sản có bị đăng ký giao dịch bảo đảm hay không.
* Kiểm tra quy hoạch:
– Thực hiện kiểm tra quy hoạch tại cơ quan Địa chính xã/phường, Phòng Quản lý đô thị hoặc phòng kiểm tra quy hoạch tại các Uỷ ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản địa điểm.
– Nếu có điều kiện, tiến hành đo vẽ để đảm bảo diện tích bất động sản thực tế không khác biệt so với thông tin trên sổ hồng.
* Nội dung cơ bản của Hợp đồng đặt cọc:
– Đưa thông tin và chữ ký của chủ nhà đất, lưu ý đối với trường hợp nếu sổ hồng đứng tên một người nhưng tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, cần phải có chữ ký của tất cả những người còn lại có quyền sở hữu.
– Chỉ định cụ thể số tiền đặt cọc, thời gian giao nhận cọc, và mục đích đặt cọc, nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính thức.
– Rõ ràng nêu rõ nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên trong quá trình ký hợp đồng chính thức, bao gồm cả các đợt thanh toán tiếp theo, nghĩa vụ chịu thuế, phí, và lệ phí theo quy định.
– Xác định quy tắc và mức phạt đối với tiền đặt cọc trong trường hợp các bên không tuân thủ nghĩa vụ; quy định thời gian và điều kiện trả lại tiền đặt cọc khi có bên vi phạm nghĩa vụ.
– Cam kết chung của các bên về quyền sở hữu duy nhất, không có diện tích kê biên, thế chấp, không có tranh chấp, và cam kết về thông tin cá nhân cũng như sự tự nguyện ký kết Hợp đồng đặt cọc.
