Hướng Dẫn Nhanh Quy Định Mật Độ Xây Dựng – Chiều Cao – Khoảng Lùi – Số Tầng Khi Xin Phép Xây Dựng Tại TP HCM
Khi chuẩn bị **xin phép xây dựng nhà ở tại TP HCM**, chủ đầu tư cần hiểu rõ các **quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình, khoảng lùi, số tầng**. Đây là những yếu tố **trọng tâm trong hồ sơ xin phép xây dựng**, ảnh hưởng trực tiếp đến việc được cấp phép, thiết kế kiến trúc và chi phí thi công.
—
1. Tổng Quan Về Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở TP HCM
**Mật độ xây dựng (Building Density)** là **tỷ lệ phần trăm diện tích đất được phép xây dựng** so với **tổng diện tích lô đất**.
Phần diện tích **không tính mật độ** gồm: sân, giếng trời, lối thoát hiểm, bể bơi, tiểu cảnh, bồn hoa, sân thể thao ngoài trời,…
Tại TP HCM, quy định mật độ xây dựng chia làm **ba nhóm khu vực chính**:
* **Quận nội thành trung tâm:** Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
* **Quận nội thành mở rộng:** Quận 2, 6, 7, 8, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp.
* **Khu vực ngoại thành:** Quận 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức; Huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.
—
### 📊 2. Bảng Quy Định Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở TP HCM
. Mật độ xây dựng được quy định như sau:
📌 **Lưu ý:** Nếu diện tích đất của bạn nằm **giữa hai mốc**, cần **tính nội suy** theo công thức:
[MĐXD = N_b – \frac{(N_b – N_a)}{(C_a – C_b)} \times (C_t – C_b)
]
**Ví dụ:**
Lô đất 83m² tại quận Bình Thạnh →
Mật độ = 90 + (85−90)/(100−75) × (83−75) = **88.4%**
→ Diện tích xây dựng cho phép: 83 × 88.4% = **73.37m²**
Phần còn lại là **diện tích chừa trống và khoảng lùi** theo quy định.
—
### 🏙️ 3. Quy Định Về Chiều Cao & Số Tầng
Chiều cao công trình và số tầng phụ thuộc vào **lộ giới đường trước nhà** và **quy hoạch khu vực**:
Quy định về số tầng tối đa trong khu đô thị:
📍 Ghi chú:
* Đường có **lộ giới ≥20m** có thể được phép xây **cao hơn 1 tầng**.
* Các **công trình mặt tiền 2 đường** có thể **tăng mật độ và chiều cao tối đa 5%**.
—
### 🏡 4. Quy Định Về Khoảng Lùi Công Trình
Khoảng lùi là **phần đất chừa trống phía trước và sau nhà** để tạo thông thoáng, ánh sáng và đảm bảo an toàn công trình.
|
Chiều cao tầng và lộ giới được quy định như sau:
E. Quy định độ vươn của Bancon và ôvăng:
Độ vươn của bancon, ôvăng phụ thuộc vào lộ giới đường trước nhà của bạn chuẩn bị xây.
Ví dụ: Lộ giới đường trước nhà bạn là 6m (thông thường quy đinh thể hiện trong sổ đỏ), thì Bancon hoặc Ovang được đưa ra 0.9m.
✅ Đối với **nhà phố có diện tích nhỏ hơn 100m²**, thường được **xây sát ranh**, chỉ cần chừa sân trước 1–2m tùy hẻm hoặc quy hoạch khu dân cư.
—
### 🧱 5. Độ Vươn Ban Công & Ôvăng
* Độ vươn được tính dựa vào **lộ giới đường trước nhà**:
* Lộ giới < 6m → **ban công được vươn tối đa 0.9m**
* Lộ giới ≥ 12m → **ban công có thể vươn 1.2m**
* Ban công phải **cách mép lộ giới ít nhất 1m**, không được làm mái che cố định vượt giới hạn.
—
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố có ảnh hưởng rất nhiều đến ngôi nhà của bạn. Với cách tính này, không chỉ giúp cho gia đình bạn có được không gian định sẵn cho riêng mình mà còn giúp cho tổng quan không gian chung nhà phố được mỹ quan hơn.
Điều Kiện Xin Phép Xây Dựng là gì ?
+ Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.
+ Diện tích đất xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
+ Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy xin phép xây dựng phải.
+Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
+ Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Liên Hệ Alobannha Để Được Hướng Dẫn Nhiệt Tình.
