Bảng Mật Độ Xây Dựng TP HCM Mới Nhất 2025

🧱 Cách Tính Mật Độ Xây Dựng TP HCM Chuẩn Nhất Theo Quy Chuẩn 2025

Khi xin giấy phép xây dựng nhà ở tại TP HCM, yếu tố mật độ xây dựng (Building Density) là điều bắt buộc phải nắm rõ. Đây là căn cứ quan trọng để xác định diện tích được phép xây dựng, phần chừa trống sân – giếng trời – lối thoát hiểm, và ảnh hưởng trực tiếp đến phong thủy – giá trị BĐS – tính hợp pháp công trình. Alobannha Xin Trình Bày Giúp anh chị Tìm Hiểu.

🔍 1. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích phần đất xây công trình trên tổng diện tích khu đất.
Phần diện tích không tính mật độ gồm: bể bơi, sân vườn, tiểu cảnh, lối đi nội bộ, khu vực thoát hiểm, bể cảnh, hay công trình phụ trợ không có mái che cố định.

👉 Nói đơn giản, nếu bạn sở hữu lô đất 100m² mà phần xây dựng chiếm 80m², thì mật độ xây dựng là 80%.

📊 2. Bảng Mật Độ Xây Dựng TP HCM Mới Nhất 2025

Tùy vị trí nội thành hay ngoại thành, mỗi khu vực có mức cho phép khác nhau theo Quy chuẩn Quy hoạch Xây dựng Việt Nam 2008 và Thông tư 22/2019/TT-BXD.

Diện tích lô đất (m²)	≤50	75	100	200	300	500	1000
Quận nội thành	100%	90%	85%	80%	75%	70%	65%
Huyện ngoại thành	100%	90%	80%	70%	60%	50%	50%

💡 Lưu ý: Các quận nội thành như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Gò Vấp, Quận 3, Quận 10, Quận 1… áp dụng nhóm “nội thành”,
còn Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ… thuộc nhóm “ngoại thành”.

🧮 3. Cách Tính Mật Độ Xây Dựng TP HCM Chuẩn Xác

Công thức chung:

Ví dụ:
Lô đất của bạn ở Quận Tân Bình có diện tích 5x20m = 100m²
Bạn xây dựng phần nhà 90m², còn lại chừa sân trước 10m²
➡️ Mật độ xây dựng = (90 / 100) × 100 = 90%

Theo bảng quy định, với đất 100m² ở nội thành, mức tối đa chỉ 85%, nghĩa là bạn đang vượt 5%. Do đó, khi xin giấy phép xây dựng nhà phố tại TP HCM, cần giảm diện tích sàn hoặc tăng khoảng lùi để đạt chuẩn.

🧩 4. Cách Tính Nội Suy Cho Diện Tích Nằm Giữa Hai Cận

Nếu diện tích lô đất của bạn không trùng với bảng, hãy dùng công thức nội suy sau:

Nt=Nb−(Ca−Cb)(Nb−Na)×(Ct−Cb)

Trong đó:

Nt: Mật độ xây dựng cần tính
Ct: Diện tích đất thực tế
Ca, Cb: Diện tích cận trên, cận dưới trong bảng
Na, Nb: Mật độ tương ứng của Ca và Cb

🏘️ 5. Phân Loại Mật Độ Xây Dựng Theo Thông Tư 22/2019/TT-BXD

Mật độ xây dựng thuần (Net Building Density): Chỉ tính phần diện tích công trình chiếm đất thực tế.
Mật độ xây dựng gộp (Gross Building Density): Bao gồm cả diện tích cây xanh, sân vườn, hạ tầng nội bộ trong khu đất.

⚙️ 6. Một Số Lưu Ý Khi Xây Nhà Ở TP HCM

Đất dưới 50m² được phép xây tối đa 100%, nhưng phải có giải pháp thông gió – chiếu sáng tự nhiên.
Nếu lô đất có 2 mặt tiền (2 hẻm trở lên) → mật độ được cộng thêm 5%.
Đối với nhà có diện tích trên 100m², nên chừa sân sau hoặc giếng trời để thoáng khí.
Với đất >500m² ngoại thành, mật độ tối đa chỉ 50% – phù hợp cho biệt thự hoặc khu nhà vườn.

📈 7. Ứng Dụng Thực Tế Trong Bất Động Sản

Hiểu đúng về mật độ xây dựng nhà ở TP HCM giúp bạn:

Tính toán chi phí xây dựng chính xác, tránh sai phạm khi xin phép.
Định giá BĐS hợp lý theo phần đất được phép xây.
Lên phương án thiết kế nhà phố, biệt thự, căn hộ dịch vụ phù hợp với quy hoạch từng khu vực.

🏡 Tổng Kết

Việc nắm rõ cách tính mật độ xây dựng TP HCM không chỉ giúp chủ đầu tư tuân thủ pháp lý mà còn tối ưu hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo không gian sống thông thoáng, hợp phong thủy và nâng cao giá trị bất động sản.

👉 Nếu bạn đang cần tư vấn thiết kế – xin phép xây dựng – định giá bất động sản theo đúng mật độ quy hoạch TP HCM, hãy liên hệ Alobannha Với đội ngũ chuyên viên BĐS uy tín của chúng tôi để được hướng dẫn chi tiết!.