Tóm tắt nhanh

• Dành cho ai: người đang tìm nhà đất bán Bình Thạnh nhưng chưa chốt tuyến.
• Đi tuyến nào trước: Bùi Đình Túy, rồi Nguyễn Văn Đậu, rồi Phan Văn Trị.
• Kiểm tra gì trước cọc: hẻm xe hơi thật, ngập, quy hoạch, sổ khớp thực tế.
• Kết quả sau khi đọc: anh chị biết mình hợp tuyến nào, và biết hỏi môi giới những câu gì.

Mở đầu: một buổi sáng ở chợ Bà Chiểu

Khi tìm nhà đất bán Bình Thạnh, anh chị cứ thử dậy sớm một hôm. Khoảng 4 giờ sáng, ra chợ Bà Chiểu xem người ta dọn hàng. Lúc đó Bình Thạnh chưa ồn. Nhưng nhịp sống của quận đã hiện rõ: người bán dọn rau, người mua đi chợ sớm, xe tải nhỏ len vào các hẻm. Đến khoảng 7 giờ, mọi thứ bắt đầu kẹt lại ở những đoạn hẻm hẹp.

Trong nhiều năm làm môi giới tại Bình Thạnh, em nhận thấy một lỗi lặp lại rất nhiều. Người mua xem nhà lúc trưa nắng, đường vắng, rồi kết luận hẻm rộng và khu yên tĩnh. Đến khi dọn về ở, sáng đi làm kẹt, chiều mưa ngập, tối về tìm chỗ để xe không ra. Lúc đó mới tiếc.

Bài này không bán một căn cụ thể. Vì vậy em viết khung so sánh thật. Anh chị đi hết ba tuyến đường rồi mới nói chuyện giá. Đừng mua chỉ vì một căn trông rẻ trên ảnh.

Xem tổng thể khu vực này tại Nhà đất Bình Thạnh trước khi so từng tuyến dưới đây.

Nhà đất bán Bình Thạnh theo ba tuyến: Bùi Đình Túy, Nguyễn Văn Đậu, Phan Văn Trị

Nhà đất bán Bình Thạnh ở Bùi Đình Túy

Bùi Đình Túy là tuyến nhiều người nhắc tới đầu tiên khi nói Bình Thạnh. Tuyến này gần chợ, gần trường, và có nhiều hẻm thông ra các trục lớn. Nhưng chính vì vậy, đây cũng là tuyến dễ làm người mua chủ quan nhất. Có đoạn hẻm xe hơi vào thoải mái. Có đoạn chỉ xe máy vào được. Có đoạn hẻm thông, nhưng buổi tối xe đậu hai bên làm hẻm hẹp lại một nửa.

Đi xem nhà ở Bùi Đình Túy, anh chị nên đi hai lần. Một lần buổi sáng giờ đi làm. Một lần buổi tối sau 8 giờ. Xem chỗ để xe, xem ánh sáng hẻm, xem hàng xóm có hay đậu xe chắn lối không. Đó là chi tiết chỉ người đi thực tế mới thấy. Ảnh rao không bao giờ cho thấy.

Nhà đất bán Bình Thạnh ở Nguyễn Văn Đậu

Nguyễn Văn Đậu thì khác. Tuyến này có nhiều đoạn nhà xây kiên cố, hẻm tương đối ngay ngắn. Nhịp sống buổi tối yên hơn Bùi Đình Túy một chút. Người mua để ở lâu dài thường thích Nguyễn Văn Đậu vì ít ồn hơn. Nhưng người mua để cho thuê lại phải tính kỹ hơn. Không phải đoạn nào cũng cho thuê giá cao như đoạn gần chợ hay gần trường.

Một căn ở Nguyễn Văn Đậu có thể ở rất tốt. Nhưng thanh khoản khi bán lại phụ thuộc nhiều vào hẻm. Hẻm xe hơi thì bán lại nhanh. Hẻm xe máy thì phải chờ đúng người mua không cần xe hơi. Thời gian chờ đó có thể kéo dài. Anh chị xem một căn bán thật ở tuyến này tại bán nhà Nguyễn Văn Đậu để đối chiếu hẻm và giá với mô tả ở trên, thay vì chỉ tin lời mô tả chung.

Nhà đất bán Bình Thạnh ở Phan Văn Trị

Phan Văn Trị lại là một tính cách khác nữa. Đây là tuyến rộng, nhiều đoạn mặt tiền và hẻm lớn, đi lại thuận. Nhưng giá mặt bằng chung thường cao hơn. Tiếng ồn và bụi buổi ngày cũng nhiều hơn. Người mua Phan Văn Trị để ở phải chấp nhận ồn. Người mua để kinh doanh thì lại thích chính cái ồn đó. Vì ồn đồng nghĩa với người qua lại đông.

Cùng một đặc điểm là mặt tiền rộng, nhìn từ góc ở thì là điểm trừ. Nhìn từ góc kinh doanh thì là điểm cộng. Nhìn từ góc thanh khoản thì lại là điểm cộng lớn. Vì mặt tiền luôn có người hỏi mua, dù giá cao. Anh chị xem một căn bán thật ở tuyến này tại bán nhà mặt tiền Phan Văn Trị 64m2 giá 11 tỷ để thấy mặt tiền rộng đi kèm giá và độ ồn ra sao, trước khi quyết mình hợp ở hay hợp kinh doanh.

So sánh khu vực: đặt ba tuyến cạnh nhau

Khi so nhà đất bán Bình Thạnh theo tuyến, đừng so giá trước. So tính cách tuyến trước, rồi mới so giá. Đặt Bùi Đình Túy cạnh Nguyễn Văn Đậu, anh chị sẽ thấy Bùi Đình Túy sôi động hơn. Tuyến này tiện chợ và trường hơn, nhưng cũng ồn và kẹt hẻm hơn vào giờ cao điểm. Nguyễn Văn Đậu yên hơn, ở lâu dài dễ chịu hơn, nhưng cho thuê không phải đoạn nào cũng mạnh.

Đặt cả hai cạnh Phan Văn Trị, anh chị sẽ thấy Phan Văn Trị đi lại thuận nhất. Tuyến này có mặt tiền nhiều nhất, nhưng ồn nhất và giá mặt bằng chung cao nhất. Nơ Trang Long và Xô Viết Nghệ Tĩnh thì lại là hai tuyến trung gian. Có đoạn rất tốt, có đoạn hẻm sâu và khó. Vì vậy phải xem từng đoạn, không thể nói chung cả tuyến.

Bảng so sánh nhanh, chỉ theo tính cách tuyến, không gán giá cụ thể cho từng căn:

• Bùi Đình Túy: sôi động, gần chợ và trường, hẻm không đều, hợp người cần tiện lợi hàng ngày.
• Nguyễn Văn Đậu: yên hơn, hẻm ngay ngắn hơn, hợp người ở lâu dài, cho thuê phải chọn đoạn.
• Phan Văn Trị: rộng, mặt tiền nhiều, ồn và giá mặt bằng cao hơn, hợp kinh doanh và người cần thanh khoản mặt tiền.

Nhà đất bán Bình Thạnh: chi tiết chỉ người địa phương mới biết

Chi tiết chỉ người địa phương mới biết, em xin nói thật. Chợ Bà Chiểu họp từ 4 giờ sáng. Vì vậy nhà gần chợ buổi sáng sớm sẽ ồn và đông, nhưng buổi trưa lại tiện mua bán vô cùng. Ngược lại, có những hẻm ở Bình Thạnh buổi tối yên tĩnh lạ thường, dù ban ngày rất đông. Vì người dân ở đây đi làm về sớm và đóng cửa sớm. Hai chi tiết này không có trong tin rao. Nhưng chúng quyết định anh chị có ở hợp hay không sau sáu tháng.

Một chi tiết nữa để định vị quận. Bình Thạnh là quận cửa ngõ phía Đông Bắc, nối sang Quận 1 qua cầu Sài Gòn. Trong quận có bệnh viện Nhân dân Gia Định và chợ Bà Chiểu. Vì vậy người mua ở Bình Thạnh thường không chỉ mua một căn nhà. Họ mua cả quãng đường đi làm, đi chợ và đi bệnh viện mỗi ngày.

Điểm đắt giá nhất không phải là diện tích, mà là hẻm và pháp lý sạch

Nhiều người mua hỏi em diện tích bao nhiêu, giá bao nhiêu, rồi kết luận. Khi mua nhà đất bán Bình Thạnh, theo quan sát của em, hai thứ đắt giá nhất lại là hẻm xe hơi thật sự và pháp lý sạch thật sự.

Hẻm xe hơi thật sự có nghĩa là gì? Thứ nhất, xe hơi vào tới cửa. Thứ hai, xe ra vào không phải lùi dài, hoặc quay đầu được. Thứ ba, hàng xóm không đậu xe chắn lối thường xuyên. Anh chị kiểm tra cả ba điểm này vào buổi tối, không chỉ buổi trưa. Vì buổi tối mới là lúc hẻm lộ rõ nhất.

Pháp lý sạch thật sự cũng cần kiểm tra từng lớp. Sổ khớp tên người bán. Sổ khớp diện tích thực tế. Không thế chấp, không tranh chấp, không ủy quyền nhiều lớp. Một căn diện tích nhỏ hơn một chút nhưng hẻm xe hơi và pháp lý sạch, về lâu dài thường bán lại dễ hơn. Ngược lại, một căn diện tích lớn hơn nhưng hẻm xe máy và pháp lý lấn cấn sẽ khó bán hơn nhiều.

Nhà đất bán Bình Thạnh nhìn từ góc đầu tư và thanh khoản

Nhìn từ góc đầu tư, hẻm xe hơi và pháp lý sạch cũng là biên an toàn giá. Khi thị trường chậm, nhà hẻm xe hơi vẫn có người hỏi. Nhà pháp lý sạch vẫn có ngân hàng cho vay. Còn nhà hẻm xe máy và pháp lý chưa rõ thì người mua sẽ trả giá rất thấp, hoặc không mua.

Nhìn từ góc thanh khoản, cũng vậy. Nhà dễ vay ngân hàng thì dễ bán. Nhà khó vay thì chỉ bán được cho người mua tiền mặt. Nhóm này ít hơn nhiều. Vì vậy cùng một diện tích, căn nào vay được và vào được xe hơi sẽ có nhiều người mua tiềm năng hơn.

Ai hợp với khu nào, cuộc sống hàng ngày ra sao

Chọn tuyến khi mua nhà đất bán Bình Thạnh là chọn cách sống mỗi ngày, không chỉ chọn một căn nhà. Anh chị mua để ở, có con nhỏ, cần gần trường và chợ, thì nên ưu tiên đoạn hẻm thông gần chợ Bà Chiểu hoặc gần trường. Anh chị chấp nhận ồn buổi sáng một chút để đổi lấy tiện lợi hàng ngày. Sáng đưa con đi học không phải đi xa. Trưa đi chợ không phải đi xe xa. Tối về hẻm có đèn và có người qua lại thì an tâm hơn hẻm vắng hoàn toàn.

Ở lâu dài: chọn yên tĩnh

Anh chị mua để ở lâu dài, thích yên tĩnh, không cần kinh doanh, thì nên ưu tiên Nguyễn Văn Đậu đoạn hẻm ngay ngắn. Hoặc đoạn hẻm yên ở Nơ Trang Long. Anh chị chấp nhận đi chợ xa hơn một chút để đổi lấy buổi tối yên. Đây là lựa chọn của người mua sự yên tĩnh, không phải người mua sự sôi động.

Kinh doanh và cho thuê: tính dòng tiền thật

Anh chị mua để kinh doanh hoặc cho thuê, thì phải tính ngược lại. Mặt tiền Phan Văn Trị hoặc đoạn gần chợ mới là ưu tiên. Và phải tính dòng tiền thật, không tính theo giá rao. Dòng tiền thật là tiền thuê trừ đi thời gian trống, trừ chi phí sửa chữa, trừ thuế phí. Không phải lấy giá thuê cao nhất trên thị trường nhân với 12 tháng.

Rủi ro và lưu ý chân thành

Em xin nói thẳng những điểm cần kiểm tra. Phần này tạo niềm tin mạnh nhất. Và cũng là phần nhiều bài rao bỏ qua.

Thứ nhất, ngập. Nhà gần kênh, nhà tầng trệt thấp hơn mặt đường nhiều, nhà ở đoạn hẻm trũng thì rủi ro ngập cao hơn. Anh chị cần hỏi hàng xóm và đi xem sau mưa lớn nếu có thể. Theo tin rao thì không ai ghi ngập.

Thứ hai, quy hoạch. Đừng tin câu miệng rằng khu này không dính quy hoạch. Anh chị phải đối chiếu thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là bước cần xác minh khi xem nhà, không phải bước tin theo lời nói.

Thứ ba, diện tích. Diện tích trên sổ và diện tích sử dụng thật có thể lệch nhau. Lý do có thể là sân, ban công, hoặc xây lấn. Anh chị phải đo lại và trừ phần lấn ra khỏi giá trị tính toán.

Thứ tư, nhà từng chia phòng hoặc từng cho thuê nhiều hộ. Hệ thống điện nước của những căn này có thể đã câu phức tạp. Anh chị cần người có chuyên môn xem trước khi mua.

Kết luận: đi hết ba tuyến, hỏi đủ năm câu, rồi mới nói chuyện giá

Trước khi cọc nhà đất bán Bình Thạnh, anh chị đừng vội đặt cọc sau một lần xem nhà lúc trưa nắng. Hãy đi hết ba tuyến Bùi Đình Túy, Nguyễn Văn Đậu, Phan Văn Trị. Đi hai khung giờ khác nhau. Sau đó hỏi đủ năm câu: hẻm xe hơi thật hay không, có ngập không, có dính quy hoạch không, sổ có khớp thực tế không, và so giá với ít nhất ba căn cùng loại hẻm, cùng phường, cùng diện tích sử dụng thật, trong cùng thời điểm.

Người mua thắng ở Bình Thạnh không phải người mua rẻ nhất. Người mua thắng là người kiểm tra kỹ nhất. Nếu anh chị cần, em sẽ cùng anh chị đi xem thực tế và đối chiếu từng điểm trên. Em không ép mua qua ảnh rao.

Xem tổng thể khu vực này tại Nhà đất Bình Thạnh để đặt bài này đúng vị trí trong cây nhà đất Bình Thạnh trước khi anh chị đi xem nhà thật.

Hộp link cuối bài, theo công thức 1 trụ cột + 2 ngang:

• Trụ cột: Nhà đất Bình Thạnh
• Ngang 1: bán nhà Nguyễn Văn Đậu
• Ngang 2: bán nhà mặt tiền Phan Văn Trị 64m2 giá 11 tỷ

FAQ

Mua nhà Bình Thạnh nên ưu tiên hẻm xe hơi hay mặt tiền?

Tùy mục đích. Ở lâu dài thì hẻm xe hơi ngay ngắn thường đủ. Kinh doanh thì mặt tiền mới phát huy, nhưng ồn và giá cao hơn.

Nhà gần chợ Bà Chiểu có ồn không?

Buổi sáng sớm từ 4 giờ sẽ ồn và đông. Buổi trưa và tối thì tiện mua bán. Anh chị nên đi xem cả sáng sớm và tối trước khi quyết.

Làm sao biết nhà có ngập không?

Hỏi hàng xóm, hỏi người bán tạp hóa đầu hẻm, và đi xem sau mưa lớn nếu có thể. Đừng chỉ tin ảnh rao lúc khô ráo.

Pháp lý cần kiểm tra gì đầu tiên?

Tên trên sổ khớp người bán không, có thế chấp hay tranh chấp không, diện tích trên sổ khớp thực tế không.

So giá như thế nào cho đúng?

So cùng loại hẻm, cùng phường, cùng diện tích sử dụng thật, trong cùng thời điểm, ít nhất ba căn. Đừng so nhà mặt tiền với nhà hẻm xe máy.