Tóm tắt nhanh

Anh chị đang tìm bán nhà Nhà Bè thì đừng chỉ nhìn giá tổng. Ba tin rao thật trong danh mục Huyện Nhà Bè của Alobannha lúc này nằm quanh 5,9 đến 6,79 tỷ. Diện tích đất từ 52 đến 73m2. Các căn đều là nhà phố xây sẵn nhiều tầng. Các căn có hẻm xe hơi hoặc gần trục lớn.

Nói cho rõ: ở đây “nhà 3 tầng, 4 tầng” nghĩa là nhà xây kiên cố. Gồm trệt cộng các lầu. Không phải chung cư. Không phải đất trống. Mỗi nơi đếm tầng một khác. Có nơi đếm trệt là tầng 1. Có nơi đếm trệt riêng rồi mới đếm lầu. Vì vậy, khi xem nhà, anh chị đếm thực tế số sàn sử dụng được. Đừng chỉ nghe con số tầng trong tin rao.

Tính theo diện tích đất ghi trong tin rao, giá rơi vào khoảng 89 đến 113 triệu/m2. Giá này rẻ hơn mặt bằng kề Phú Mỹ Hưng. Đổi lại, anh chị phải kiểm tra kỹ phường trên sổ. Anh chị cũng kiểm tra đường vào nhà buổi tối và quy hoạch. Lý do là có tuyến chạy giáp ranh quận khác.

Xem toàn bộ tin bán nhà Nhà Bè tại đây: Huyện Nhà Bè — danh mục này hiện có 3 tin. Anh chị đối chiếu giá từng tin với bảng dưới rồi mới đi xem.

Bán nhà Nhà Bè nhìn từ 3 tin rao thật

Tin 1 — Phú Xuân, 73m2, 4 tầng, 5 phòng ngủ, 6,5 tỷ

Vị trí: Phú Xuân, Nhà Bè. Diện tích: 73m2. Kết cấu: 4 tầng, 5 phòng ngủ, xe hơi ngủ trong nhà theo tin rao. Giá chào: 6,5 tỷ, tin rao ghi đã giảm 200 triệu còn 6,5 tỷ. Hiện trạng, nội thất, pháp lý: theo tin rao, cần xác minh khi xem nhà. Tính ra khoảng 89 triệu/m2 đất. Đây là căn rộng nhất trong 3 tin. Căn này hợp với gia đình đông người. Gia đình cần nhiều phòng ngủ và chỗ để xe trong nhà. Đổi lại, giá tổng cao nhất nhóm. Anh chị phải xem kỹ hướng nắng. Anh chị cũng xem độ ồn của tuyến vào nhà.

Tin 2 — Đào Tông Nguyên, 52m2, 3 tầng, 4 phòng ngủ, hẻm xe hơi 7m, 5,9 tỷ

Vị trí: Đào Tông Nguyên, Nhà Bè. Diện tích: 52m2. Kết cấu: 3 tầng, 4 phòng ngủ, hẻm xe hơi 7m theo tin rao. Giá chào: 5,9 tỷ. Hiện trạng, nội thất, pháp lý: theo tin rao, cần xác minh khi xem nhà. Tính ra khoảng 113 triệu/m2 đất. Mức này cao nhất nhóm. Lý do là diện tích nhỏ nhưng hẻm rộng. Nhà cũng mới đẹp theo mô tả tin rao. Căn này hợp với vợ chồng trẻ hoặc gia đình nhỏ. Các gia đình này muốn vào ở ngay và ít sửa. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ nên về lâu dài khó cơi nới.

Tin 3 — Huỳnh Tấn Phát, 66m2, 3 tầng, 3 phòng ngủ, ngang 6,6m, 6,79 tỷ

Vị trí: Huỳnh Tấn Phát, thuộc danh mục Nhà Bè trên site. Diện tích: 66m2. Kết cấu: 3 tầng, 3 phòng ngủ, ngang 6,6m, full nội thất theo tin rao. Giá chào: 6,79 tỷ. Hiện trạng, nội thất, pháp lý: theo tin rao, cần xác minh khi xem nhà. Tính ra khoảng 103 triệu/m2 đất. Điểm đắt của căn này là ngang rộng hiếm và nội thất đầy đủ. Anh chị vào ở đỡ tốn tiền sắm sửa. Nhưng Huỳnh Tấn Phát là tuyến dài chạy giáp ranh nhiều phường. Có đoạn người ta vẫn quen gọi theo Quận 7. Vì vậy, khi xem nhà, anh chị nhớ đối chiếu phường ghi trên sổ với phường rao bán. Đừng chỉ nghe tên đường.

So sánh 3 tuyến bán nhà Nhà Bè theo cùng một thước đo

Ở lâu dài, Phú Xuân thắng ở diện tích và số phòng. Đào Tông Nguyên thắng ở hẻm 7m và nhà mới. Huỳnh Tấn Phát thắng ở ngang rộng và nội thất sẵn.

Đầu tư cho thuê, căn nhỏ và hẻm xe hơi như Đào Tông Nguyên thường dễ cho thuê hơn. Lý do là tiền thuê vừa túi người thuê. Trong khi đó, căn lớn 5 phòng ở Phú Xuân hợp với thuê nguyên căn. Căn này hợp với gia đình hoặc nhóm ở ghép. Tuy nhiên, căn lớn kén khách hơn.

Thanh khoản, cả 3 đều nằm trong tầm giá 6 tỷ quanh. Đây là tầm mà người mua ở thật tại Nhà Bè hay hỏi nhất. Vì vậy, bán lại không quá khó nếu sổ sạch và đường vào không bị chắn.

Ngược lại, căn nào mà hẻm chỉ vừa xe máy buổi tối thì khó bán lại. Căn nào mà sổ ghi phường khác với tin rao cũng khó bán lại. Dù giá rẻ hơn vài trăm triệu, anh chị cũng đừng ham rẻ. Anh chị đừng bỏ qua 2 điểm này.

Được gì khi mua bán nhà Nhà Bè

Nhà Bè hiện vẫn là huyện của TP.HCM, không phải quận. Chính vì thế, quỹ đất còn rộng. Giá còn mềm hơn kề bên Phú Mỹ Hưng.

Theo mô tả danh mục của chính site, Nhà Bè là cửa ngõ phía Nam. Nhà Bè kết nối nhanh đến Quận 7 qua đường Nguyễn Hữu Thọ. Nhà Bè cũng gần Quận 4, huyện Bình Chánh và khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Với người làm việc ở Quận 7 hoặc khu Nam mà ngân sách quanh 6 tỷ, Nhà Bè cho anh chị nhà đất thật, có sổ riêng từng căn theo tin rao, thay vì phải mua căn hộ cùng tầm tiền. Ba tin trên đều là nhà phố xây sẵn nhiều tầng, không phải đất trống. Vì vậy, anh chị mua là ở được ngay. Anh chị không chờ xây.

Mất gì khi mua bán nhà Nhà Bè và rủi ro phải kiểm tra trước cọc

Nói thẳng, mua nhà Nhà Bè có 4 rủi ro anh chị phải tự kiểm tra. Đừng tin lời rao.

Một là quy hoạch. Đất có dính quy hoạch giao thông hay hành lang sông không? Cái này chỉ có bản đồ quy hoạch và sổ mới trả lời. Tin rao không ghi.

Hai là diện tích thực. Diện tích đất trên sổ và diện tích sàn xây dựng phải khớp nhau. Phần cơi nới có phép hay không phép cũng phải khớp. Lệch nhau là sau này bán lại bị trừ tiền.

Ba là ngập và hạ tầng thoát nước theo mùa mưa. Anh chị nên đi xem nhà vào buổi chiều mưa. Anh chị cũng nên hỏi thẳng hàng xóm về mùa mưa năm ngoái. Đừng chỉ xem buổi sáng nắng.

Bốn là điện nước và nhà chia phòng. Nếu nhà từng chia phòng cho thuê, hệ điện nước có thể đã câu thêm. Anh chị kiểm tra đồng hồ riêng. Anh chị kiểm tra áp lực nước tầng trên cùng và giấy tờ hoàn công.

Bốn điểm này không có trong tin rao. Vì vậy, em ghi rõ là cần xác minh. Em không khẳng định thay anh chị.

Bài kiểm tra hẻm xe hơi thật trước khi chốt bán nhà Nhà Bè

Tin rao nào cũng ghi hẻm xe hơi. Nhưng hẻm xe hơi thật phải qua 3 điểm.

Thứ nhất, xe hơi vào tới cửa. Xe đậu được trong nhà hoặc trước cửa. Xe đậu mà không chắn lối đi chung.

Thứ hai, xe quay đầu được hoặc không phải lùi một đoạn dài ra đầu hẻm mỗi lần ra vào.

Thứ ba, buổi tối hàng xóm không chắn lối bằng xe máy, bàn ghế hay vật liệu xây dựng.

Anh chị cứ lái xe tới xem 2 lần. Một lần ban ngày và một lần buổi tối. Như vậy, anh chị biết ngay hẻm đó có thật sự là hẻm xe hơi để ở lâu dài không. Hay hẻm đó chỉ là hẻm xe hơi trên giấy.

5 câu hỏi về bán nhà Nhà Bè phải hỏi trước khi đặt cọc

Một, sổ ghi phường nào, có khớp với phường trong tin rao không. Hai, diện tích đất và diện tích sàn trên sổ là bao nhiêu, phần nào xây không phép. Ba, nhà có dính quy hoạch không, quy hoạch loại gì và thời hạn ra sao. Bốn, hẻm xe hơi có qua được 3 điểm kiểm tra ở trên không. Năm, giá chào đã bao gồm thuế phí sang tên chưa? Chủ có bớt khi anh chị thanh toán nhanh không?

Trả lời đủ 5 câu này rồi anh chị mới đặt cọc. Câu nào chưa rõ thì cứ giữ tiền lại. Nhà tốt không thiếu người bán. Nhưng tiền cọc thì khó lấy lại.

Vì sao bán nhà Nhà Bè cùng huyện mà giá mỗi m2 chênh tới 24 triệu

Nhìn bảng trên, anh chị sẽ thắc mắc ngay. Cùng là Nhà Bè, sao Đào Tông Nguyên tới khoảng 113 triệu/m2 đất? Trong khi đó, Phú Xuân chỉ khoảng 89 triệu. Chênh nhau tới 24 triệu.

Chênh lệch này không phải do một căn bị hét giá vô lý. Mà do giá mỗi m2 đất trộn nhiều thứ khác nhau vào một con số.

Đào Tông Nguyên đất nhỏ chỉ 52m2 nhưng hẻm xe hơi tới 7m. Nhà mới đẹp theo mô tả tin rao. Tức là anh chị trả tiền cho đường vào rộng và khỏi sửa.

Phú Xuân đất tới 73m2, giá mỗi m2 thấp hơn. Nhưng giá tổng lại cao nhất nhóm. Anh chị phải tự lo hướng nắng và độ ồn của tuyến vào nhà.

Huỳnh Tấn Phát nằm giữa, khoảng 103 triệu. Phần đắt nằm ở ngang 6,6m hiếm cộng nội thất đầy đủ sẵn.

Sâu hơn một lớp nữa, giá mỗi m2 đất còn là một cái bẫy. Nếu anh chị so sánh máy móc. Nhà 4 tầng trên đất 73m2 cho diện tích sử dụng nhiều hơn hẳn nhà 3 tầng trên đất 52m2. Nhưng tin rao không ghi diện tích sàn xây dựng thực tế. Tin rao cũng không ghi phần cầu thang, giếng trời, sân trước sân sau chiếm bao nhiêu.

Vì vậy, cùng một giá tổng, căn có diện tích sàn sử dụng lớn hơn mới thật sự rẻ. Còn căn chỉ có đất rộng thì chưa chắc rẻ. Nhất là khi sàn sử dụng bị cầu thang và giếng trời ăn hết.

Anh chị phải đo thực tế từng sàn khi xem nhà. Rồi anh chị mới kết luận căn nào rẻ. Đừng chốt chỉ bằng phép chia giá tổng cho diện tích đất.

Cùng một căn bán nhà Nhà Bè, nhìn bằng ba con mắt: ở, cho thuê, bán lại

Một căn nhà tốt cho người ở chưa chắc đã tốt cho người cho thuê, và ngược lại.

Nếu anh chị mua để ở lâu dài cùng gia đình đông người, Phú Xuân là lựa chọn rõ nhất. Lý do là 5 phòng ngủ và xe hơi ngủ trong nhà. Ở mười năm, anh chị không phải đổi nhà khi con lớn.

Nếu anh chị mua để cho thuê, Đào Tông Nguyên dễ cho thuê hơn. Lý do là giá tổng thấp nhất nhóm. Tiền thuê hàng tháng vừa túi người thuê đi làm khu Nam. Hẻm 7m giúp người thuê ra vào thoải mái. Nhờ vậy, người thuê ít trả nhà vì đường đi bất tiện.

Nếu anh chị mua để bán lại vài năm tới, Huỳnh Tấn Phát có lợi thế ngang rộng. Căn này cũng có lợi thế nội thất sẵn. Đây là hai thứ người mua sau nhìn thấy ngay khi bước vào nhà. Người mua sau không cần nghe giải thích dài.

Nhưng cả ba trường hợp đều chung một điều kiện. Sổ phải sạch. Phường trên sổ phải khớp tin rao. Hẻm buổi tối phải qua được bài kiểm tra 3 điểm ở trên. Thiếu một trong ba điều kiện đó, dù anh chị mua với mục đích nào thì sau này cũng khó. Người ở thì bất tiện. Người thuê thì trả nhà. Người mua lại thì ép giá.

Kiểm tra sổ và quy hoạch bán nhà Nhà Bè từng bước, đừng nghe miệng

Anh chị đừng đặt cọc chỉ vì chủ nói sổ sạch. Làm theo từng bước này, mỗi bước đều có giấy tờ đối chiếu.

Bước một, xin chủ chụp đủ các mặt của sổ. Anh chị đọc kỹ số thửa, số tờ, diện tích đất, mục đích sử dụng và phần ghi chú. Rồi anh chị đối chiếu diện tích đất với diện tích trong tin rao.

Bước hai, mang thông tin thửa đất ra UBND huyện Nhà Bè để hỏi quy hoạch. Anh chị cũng có thể hỏi tại Văn phòng đăng ký đất đai. Xem đất có dính quy hoạch giao thông, hành lang sông hay công trình công cộng không. Quy hoạch đó có thời hạn hay đã có quyết định thu hồi chưa?

Bước ba, kiểm tra phần xây dựng. Diện tích sàn trên giấy phép xây dựng và giấy hoàn công có khớp với nhà thực tế không? Phần nào cơi nới không phép thì sau này sang tên và bán lại đều bị trừ tiền. Phần đó cũng có thể bị bắt tháo dỡ.

Bước bốn, ra phòng công chứng để hỏi về nhà. Nhà có đang thế chấp ngân hàng không? Nhà có đang tranh chấp không? Nhà đã nhận cọc của người khác chưa?

Làm đủ bốn bước này tốn một buổi. Nhưng việc này rẻ hơn nhiều so với tiền cọc mất trắng. Tiền cọc có thể mất vì một dòng ghi chú trên sổ mà lúc mua anh chị không đọc.

Đi xem nhà ba thời điểm rồi mới quyết mua bán nhà Nhà Bè

Một căn nhà buổi sáng nắng và buổi tối mưa là hai căn nhà khác nhau.

Anh chị nên xem nhà ba thời điểm. Ban ngày, anh chị xem hướng nắng, độ sáng từng phòng và tiếng ồn của tuyến đường. Buổi tối, anh chị xem hẻm có bị chắn lối không. Anh chị xem đèn đường có sáng không. Anh chị xem hàng xóm sinh hoạt ra sao. Nếu được, anh chị xem thêm một buổi chiều mưa. Buổi chiều mưa cho biết đường vào có đọng nước không. Buổi này cũng cho biết nước có tràn vào sân không. Buổi này cũng cho biết thoát nước của khu vực nhanh hay chậm.

Người bán thường chỉ hẹn xem nhà lúc nhà đẹp nhất. Anh chị hẹn thêm giờ khác là biết ngay những điểm mà buổi xem đầu tiên cố tình giấu.

Kết lại chân thành

Nếu anh chị cần nhà rộng, ở lâu dài, ngân sách quanh 6 tỷ và làm việc khu Nam, bán nhà Nhà Bè là lựa chọn đáng đi xem thật, nhất là 3 tin trên vì giá và diện tích đều công khai, không úp mở. Nếu anh chị cần vào trung tâm mỗi ngày và ngại đi xa, Nhà Bè chưa phải lựa chọn hợp nhất lúc này. Nếu anh chị chỉ mua để lướt sóng ngắn hạn, anh chị nên cân nhắc thêm. Em viết bài này để anh chị so sánh bằng số liệu thật. Em không ép mua. Anh chị đi xem rồi tự quyết.

Xem toàn bộ tin bán nhà Nhà Bè tại đây: Huyện Nhà Bè

Link ngang cùng phân khúc: Bán nhà Phú Xuân 73m2 4 tầng 6,5 tỷ và Bán nhà Đào Tông Nguyên 52m2 hẻm xe hơi 7m 5,9 tỷ.

Câu hỏi thường gặp

Bán nhà Nhà Bè giá bao nhiêu một m2?

Theo 3 tin rao thật trong danh mục Huyện Nhà Bè, giá tính theo diện tích đất rơi vào khoảng 89 đến 113 triệu/m2, tùy diện tích, hẻm và nội thất. Đây là giá chào trong tin rao, giá chốt thực tế còn thương lượng.

Nhà Bè là quận hay huyện?

Nhà Bè hiện vẫn là huyện của TP.HCM, không phải quận, theo đúng mô tả danh mục của site. Khi xem sổ, anh chị đối chiếu phường và huyện ghi trên sổ.

Mua nhà Nhà Bè có gần Quận 7 không?

Theo mô tả danh mục, Nhà Bè kết nối nhanh đến Quận 7 qua đường Nguyễn Hữu Thọ và gần khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Thời gian đi thực tế còn tùy tuyến và giờ cao điểm. Anh chị nên chạy thử đúng giờ mình đi làm.

Hẻm xe hơi trong tin rao có tin được không?

Chưa tin ngay được. Anh chị kiểm tra 3 điểm: xe vào tới cửa, quay đầu được, buổi tối không bị chắn lối. Qua được cả 3 mới tính là hẻm xe hơi thật.

Đặt cọc nhà Nhà Bè cần kiểm tra gì trước?

Sổ và phường trên sổ. Diện tích và phần xây không phép. Quy hoạch. Hẻm xe hơi buổi tối. Thuế phí sang tên đã bao gồm hay chưa? Thiếu câu nào thì hỏi cho rõ rồi mới cọc.